Les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été si bas

Du jamais vu. Les taux des crédits immobiliers ont atteint en mai leur plus bas niveau historique, à 1,29 % en moyenne (hors assurances et toutes durées confondues), selon l’étude publiée mardi 4 juin par l’observatoire Crédit logement, qui regroupe les principales banques françaises. Le précédent record était de 1,33 % en novembre 2016.

Pour le 12e mois consécutif, les taux sont également inférieurs au rythme de l’inflation. « Une telle situation est sans précédent depuis la Libération », souligne l’observatoire. Au début des années 1950, puis en 1958 et en 1974, ils avaient bien été en dessous de l’inflation, mais c’était à des périodes où les prix augmentaient alors de plus de 10 % par an.

Cette fois, le schéma est totalement différent. Si les taux sont si attractifs, c’est avant tout grâce à la politique de la Banque centrale européenne (BCE) qui a largement ouvert les vannes du crédit depuis quelques années pour soutenir la croissance dans la zone euro. « En mai, les taux des crédits immobiliers étaient quatre fois moindre qu’au début des années 2000 et presque dix fois moins élevés qu’au début des années 1990 », rappelle l’étude.

Estimer plus facilement son bien immobilier, c’est possible

Une concurrence très forte entre les banques

Dans le détail, pour un crédit sur quinze ans, le taux moyen (hors assurances et coûts d’hypothèque) s’est établi en mai à 1,02 %, à 1,20 % sur vingt ans et à 1,42 % sur vingt-cinq ans. Les meilleurs dossiers ont même pu obtenir des taux à 0,95 % sur vingt ans, voire 0,85 %, indiquent les courtiers. « Les banques n’hésitent pas à redoubler d’efforts pour conquérir de nouveaux clients en multipliant les décotes et en augmentant les durées des crédits pour les meilleurs profils », explique Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis.

L’immobilier reste un moyen pour elles de gagner des parts de marché et de rajeunir leur clientèle (l’âge moyen du premier achat est de 33 ans) avec l’assurance qu’elle restera fidèle au moins durant la durée du prêt. Pour compenser la réduction de leurs marges, certains établissements auraient toutefois tendance à faire grimper le montant des frais de dossier, voire d’essayer de gonfler un peu les frais d’assurances, en dépit d’un contexte concurrentiel extrêmement fort.

Une plus grande sélectivité des dossiers

Mais tous les candidats à un emprunt immobilier ne sont pas logés à la même enseigne. Il est toujours préférable d’être fonctionnaire ou en profession libérale, ne pas avoir connu de découverts bancaires récents et avoir moins de 35 ans. Rien de bien nouveau sous le soleil.

« Il reste extrêmement difficile d’obtenir un crédit immobilier si l’on est créateur d’entreprise ou auto-entrepreneur ou encore que l’on est en CDD », note Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, en rappelant que toutes ces catégories ne représentent encore que moins de 2 % des emprunts. Selon elle, « une banque a même remonté en juin ses taux de crédits immobiliers de 0,10 % sur les tranches de revenus les plus faibles ».

Les taux d’apports personnels sont néanmoins orientés à la baisse (– 11 % sur un an), au point de descendre « à des niveaux jamais observés par le passé », affirme l’observatoire Crédit logement.

Le taux d’usure exclut désormais des emprunteurs solvables

Plus de 40 % des prêts immobiliers se font sur vingt-cinq ans

La durée des prêts est également de plus en plus longue pour atteindre, là encore, un seuil historique. Elle était en moyenne de 228 mois (dix-neuf ans) en mai, soit 29 de plus qu’il y a cinq ans. Les crédits sur vingt ans et plus représentent 72 % du total, dont 42 % pour les emprunts sur vingt-cinq ans.

Cet allongement de la durée des prêts a permis à de jeunes ménages modestes d’accéder à la propriété, en compensant en partie les effets négatifs de la hausse des prix de l’immobilier et la baisse des aides publiques au logement, notamment du prêt à taux zéro (PTZ). Dans l’ancien, le coût d’un achat immobilier représente aujourd’hui 5,1 années de revenu, le même niveau que l’an passé.

Mais les écarts sont très importants selon les villes. « La moitié des Français ne peut pas acheter plus de 13 m2 à Paris, 30 m2 à Bordeaux ou 31 m2 à Lyon », souligne Sandrine Allonier.

Pour l’heure, personne n’entrevoit de remontée des taux de la part de la BCE dans l’immédiat. Pas avant 2020, assurent les économistes. Comme la bagarre commerciale entre les banques reste vive, le coût des crédits devrait donc rester bas et les Français vont continuer à s’endetter pour investir dans la pierre, leur placement préféré avec l’assurance-vie.

À la fin 2018, la barre des 1 000 milliards d’euros d’encours immobiliers a ainsi été atteinte, selon la Banque de France. Un niveau justifiant, selon elle, une « vigilance renforcée », tant pour la solvabilité des ménages que pour le bilan des banques.

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La BCE va accorder de nouveaux prêts aux banques

La Banque centrale européenne devrait détailler jeudi 6 juin ses nouveaux prêts géants aux banques tout en conservant dans sa manche d’autres mesures de soutien à l’économie, tant s’accumulent les inquiétudes sur la faiblesse de la croissance et l’inflation (1,2 % en mai). Un équilibre doit être trouvé entre des conditions suffisamment avantageuses pour stimuler la distribution de crédit, mais sans rendre les banques les plus fragiles (italiennes en particulier) dépendantes de ces liquidités bon marché.

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